אם אתם חושבים שהמשמעות של נכס מניב בארה"ב היא קבלת דמי שכירות שנתיים שוטפים באופן מלא כל חודש
בחודשו למשך כל השנה אז אתם טועים. אומנם הכנסת השכירות נכנסת, אבל לעיתים לא במלואה.
אם משהו הבטיח לכם השקעה כזאת. הוא מטעה אותכם ועדיף לכם להתרחק מהבטחות שבוודאות אין להן כיסוי.
לפני שהנכם שוקלים להכניס את רגלכם לעולם ההשקעות בנדל"ן בארה"ב חשוב שתדעו שמעבר להכנסות יש גם
לעיתים הוצאות שיש לקחת בחשבון במסגרת
תוכנית ההשקעה שלכם.
יש חברות שיחשפו בפניכם את ההוצאות השוטפות הרגילות שיש לכל נכס:ארנונה, ביטוח
ודמי ניהול לחברת הניהול
אבל...זה לא הכל. יש הוצאות נוספות שחלות וכדאי שתכירו אותן כדי שבמידה ויבקשו מכם תשלום בגינם אתם
לא תופתעו ותחשבו אותן מראש במסגרת תוכנית ההשקעה שלכם.
איזה הוצאות אתם צריכים להכיר כמשקיעים:
-
הוצאות תחזוקה שוטפת- בתים להשקעה שמניבים תשואות כדאיות, כאלו ששווה בשביליהם להרחיק ולרכוש
נכסים מעבר לים, ברוב המקרים אינם בתים חדשים. מדובר בבתים שנבנו החל משנות ה -30 ומעלה. הבתים
בשיטה האמריקאית בנויים מעץ עם יסודות בטון ומתכת ובבית יש מערכות חימום
ומים שדורשות תחזוקה. לכן, מטבע הדברים המשקיע יישא בהוצאות תחזוקה שונות במהלך השנה על מנת
לשמור ולתחזק את הנכס.
בתוכניות ההשקעה שאני בונה, אני נוהגת להפחית בין 10%-15%
מההכנסה השנתית בגין הוצאות תחזוקה שונות. האם אפשר להבטיח שבזה זה יסתכם? לא ניתן. אך ייתכן אף
מאוד שהוצאות התחזוקה יהיו נמוכות יותר. כפי
שאיננו יכולים לצפות את העתיד, כך אינינו יכולים לצפות את גובה הוצאות התחזוקה.
-
אי תפוסה- חוזי השכירות אשר נחתמים עם הדייר הינם לשנה ומעלה אך בשונה מישראל הדייר לא משלם
בצ'קים דחויים אלא משלם חודש בחודשו לחברת הניהול. הדייר יכול
לתת הודעה של חודש מראש ולצאת באמצע השנה. בארה"ב
לא נהוג להכניס תנאי לחוזה מול הדייר כי במידה והוא יוצא עליו להכניס דייר חלופי במקומו באותם
תנאים. זה פשוט לא עובד כך בארה "ב. ואז, באמצע השנה אתם יכולים למצוא את עצמכם לא מקבלים חלק
יחסי בשכירות עד אשר ימצא דייר חלופי לנכס. לכן,
חשוב מאוד לרכוש נכס להשקעה באזור מבוקש לשכירות, כדי שתמיד תוכלו להכניס דייר לנכס בקלות תוך
מספר ימים עד מספר שבועות. בדרך כלל, אם הנכם עובדים עם חברת ניהול אמינה, במקסימום תפסידו מכל
העניין חודש אחד של שכירות.
בעניין זה חשוב לדעת שלעיתים הדייר שלכם אינו מסודר כמוכם וכאשר הוא מסיים את תקופת
השכירות הוא לא משאיר את הבית במצב בו קיבל אותו. כלומר, השאיר אחריו נזק מסוים שאתם צריכים
לתקן על מנת להכניס דייר חדש לבית. מי יישא בעלות הזאת?
אם מנהל הנכס שלכם יודע את העבודה שלו, הוא ידאג לקחת מהדייר חודש שכירות ויותר כמקדמה מראש אשר
תושב לדייר רק אם השאיר את הבית במצב בו קיבל אותו. אם הוא השאיר נזק, המקדמה תחולט ותעבור
למשקיע כפיצוי על הנזק.
ומה קורה עם הדייר היוצא השאיר אחריו נזק בסכום גבוה יותר מגובה המקדמה. במצב זה, אם הנכם
עובדים עם חברת ניהול מקצועית הם ידאגו לשפץ עבורכם את הנזק ולהעביר את החשבונית לסוכנות גבייה
אמריקאית אשר תדאג לגבות מהדייר את הסכום.
-
פינוי דייר EVICTION - הליך פינוי דיירים שלא משלמים דמי
שכירות מוסדר בחוק של כל מדינה ומדינה בארה"ב, ובכל מדינה ההליך קצת שונה. בגדול, דייר שמאחר
בתשלום השכירות, מקבל הודעה מחברת הניהול כי הוא מאחר
בתשלום וכי יפתח תיק בבית המשפט אם לא ישלם תוך כ-7 ימים, אם התקופה חלפה והוא עדיין לא שילם,
יפתח הליך משפטי ע"י עורך דין והדייר יקבל הודעה על כך. אם כעבור כשבועיים מרגע פתיחת התיק בבית
המשפט הדייר עדיין לא שילם יקבע יום אשר בו תגיע
המשטרה ותפנה את השוכר. במהלך כל ההליך לדייר ניתנת ההזדמנות לשלם. הואיל ומדובר בפינוי מביש
ולא נעים, אשר משאיר כתם לדייר ויקשה עליו להשכיר דירה בעתיד, לא נפוץ שמגיעים לסוף ההליך כאשר
הדייר לא משלם את החוב, ובדרך כלל במהלך ההליך
הדייר משלם. אולם, כמשקיעים עליכם להיות מודעים לאופציה הזאת ולהבין שבמידה והדייר מפונה מבלי
לשלם, הדבר כרוך בהפסד של כחודש הכנסת שכירות. בנוסף, עליכם לשאת בהוצאות ההליך, שאינן יקרות
במיוחד, כ- 200$.
-
הוצאות חשמל גז ומים- דעו שכל עוד הנכס לא מושכר המשקיע הוא זה שנושא בחשבון המים, הגז והחשמל.
ברגע שנכנס דייר החשבון עובר על שמו.
אם תרצו לבחון את האמינות של החברה מולה הנכם מתקשרים לרכישת נכס בארה"ב, הקשיבו להם ותראו
אם ביוזמתם הם מספרים לכם על ההוצאות הללו, שכרגע גיליתי לכם שבדרך כלל לא מגלים עליהם למשקיע.
אם הם דאגו לספר לכם מבלי שתשאלו, הייתי נותנת
לחברה ציון גבוה באמינות. אם הם סיפרו לכם רק לאחר ששאלתם, אני הייתי חשדנית כלפיהם, ואם הם לא
דאגו לספר לכם. תגידו להם יפה שלום.
זכרו, בארה"ב כדאי לרכוש רק עם מומחים, בהליך שקוף למשקיע.
חברתנו
מתמחה בביצוע עסקאות בארה"ב
ודוגלת ב- 100% שקיפות ומקסימום ביטחון ואמינות.