מו"מ אפקטיבי, כזה שיוביל אותכם לרכוש נכס מניב בארה"ב הוא המפתח הראשון בדרך לעסקת תשואה טובה במיוחד.

מו"מ יעיל, כזה שיוריד את מחיר הבית בכמה אלפים טובים, בהכרח מוביל להגדלת התשואה שלכם כבר מהיום הראשון.

לאחר שמצאתם נכס שמתאים לתוכנית ההשקעה שלכם מציעים עליו הצעה- BID.

גובה ההצעה תלוי במספר גורמים:

• כמה זמן הבית עומד בשוק- ככל שהבית עומד זמן רב יותר בשוק סביר להניח שהמוכר להוט יותר למכור ולכן ניתן להציע מחיר נמוך יותר ממחיר המבוקש. מנגד, אם הבית רק עכשיו הועמד למכירה סביר להניח שיהיה קשה יותר להוריד את מחיר הבית בצורה דרסטית.
• האזור- המוכר, בדיוק כמונו יודע פחות או יותר באיזה מחיר נכסים בעלי מאפיינים דומים לנכס שלו נמכרים באזור, ולכן סביר להניח שלא יסכים לקבל הצעות נמוכות משמעותית מהמחיר הממוצע.
• מצב הבית- ככל שהבית במצב תחזוקתי טוב יותר כך מן הסתם המוכר לא יסכים לקבל הצעות נמוכות מהערך של הבית.
  לאחר שקלול שלושת הפרמטרים הללו ניתן להעריך את סכום ההצעה שינוע בין 50%-100% מהמחיר המבוקש על הבית.

המוכר ישקול את ההצעה שלכם ואז אחד משלושת המצבים הבאים יכול להתרחש:

• המוכר יחליט כי ההצעה מאוד נמוכה ולכן ידחה אותה על הסף מבלי להכנס אפילו למו"מ. אם הגעתם למצב זה סימן שעשיתם עבודה לא טובה במתן הצעה על הבית ולא הערכתם נכונה את שלושת הפרמטרים שלעיל.
• המוכר יקבל את ההצעה כפי שהיא- נדיר אבל אפשרי.
• המוכר יציע הצעה נגדית- המוכר ינסה להעלות את סכום ההצעה שלכם ע"י הצעה נגדית.

אם המוכר הציע הצעה נגדית באפשרותכם:

• להחליט שההצעה שלו מקובלת עליכם ולהסכים לה במידה והיא מתאימה לתוכנית ההשקעה שלכם ואז להתקדם ברכישה לעבר בדיקת הבית.
• אני ממליצה לא לקבל מיד את הצעה של המוכר ולנסות להוריד עוד את מחיר הבית ולהציע הצעה נגדית נמוכה יותר שתהווה את הצעה אחרונה מבחינתכם BEST AND FINAL OFFER. כאשר אתם מציעים את ההצעה האחרונה מבחינתם יש סיכוי שהמוכר יבין שאם הוא לא יקבל אותה אז הוא מאבד אותכם ולכן יש סיכוי גבוה שההצעה שלכם תתקבל. מנגד, ייתכן שהמוכר עדיין ינסה להעלות עוד את המחיר ויציע שוב הצעה נגדית סופית מבחינתו. אם המוכר הציע לכם שוב הצעה נגדית והיא טובה, אני ממליצה לכם לקבל אותה כפי שהיא ולא לנסות להכנס שוב לסיבוב שלישי של הצעות מו"מ כי סביר להניח שהמוכר יתייאש מכם, יחשוב שאתם לא רציניים או שבינתיים יקבל הצעה מרוכש אחר ואז אתם תאבדו את העסקה.
  מעבר לכך, חשוב להקשיב לסוכן שמייצג אותכם ולהבין ממנו את רוח המו"מ ולפעול בהתאם.
  חשוב שתדעו שבמהלך המו"מ מול המוכר, הוא חופשי לקבל הצעות נוספות מרוכשים אחרים והוא אינו מחוייב למכור דווקא לכם, לכן חשוב לערוך מו"מ מהיר, תמציתי וממצה עד כמה שניתן.
  רק ברגע שתעבירו מקדמה למוכר על חשבון מחיר הנכס אז נוצרת ההתחייבות והמוכר מנוע מלקבל הצעות אחרות.
  לאחר שמיציתם את המו"מ והגעתם למחיר המינימלי שהסכים לו המוכר ואותו מחיר מתאים לתוכנית ההשקעה שלכם מתקדמים הלאה לשלב קריטי בדרך להשקעה שלכם- בדיקת הבית.

לעולם אל תסכימו לרכוש נכס ללא בדיקת הבית. זה חשוב משתי סיבות עיקריות:

• בבדיקה תוכלו לדעת את המצב האמיתי של הבית ותגלו דברים שרק עין מקצועית יכולה להבחין בהם.
• אם אכן יתגלו ליקויים בבית, כאלו שניתן לתקנם במחיר סביר, הם יכולים להוות סיבה נוספת להורדת מחיר הבית. במצב זה, יש לאמוד את עלות התיקון וירידת ערך הבית ולבקש מהמוכר שיוריד את המחיר בהתאם. הואיל והנכם כבר באמצע הדרך לרכישת הבית, והואיל וכבר שילמתם למוכר מקדמה, הנכם נמצאים בעמדת כוח מול המוכר וסביר להניח שהוא יפחד לאבד את העסקה מולכם ויסכים להורדה.

לסיכום- בדרך לרכישת נכס בארה"ב לא לוותר על מיצוי מו"מ. כדאיות ההשקעה שלכם מתחילה כבר בשלב הזה. בנוסף, אל תוותרו על בדיקת הבית, גם היא יכולה להמצא חשובה לכם בהורדת מחיר העסקה.

חברתנו מתמחה בניהול מו"מ יעיל ובהורדת מחיר הנכס הן בשלב המו"מ והן לאחר בדיקת הבית. בראש סדר העדיפויות שלנו עומדת המטרה להבטיח לכם לרכוש נכס במחיר המשתלם ביותר באזור.