רבים המקרים בהם נתקלתי במשקיעים שרכשו נכסים דרך חברות או בעלי עסקים שונים. אותם משקיעים סיפרו לי שהם נכנסו להשקעת נדל"ן נהדרת עם שכירות מובטחת ל-3 שנים! או או..כשאני שומעת את המילה "מובטחת" ביחד עם המילה "השקעות" אני ישר מזדעזעת וכבר יודעת מראש שאותם משקיעים תמימים נכנסו לעסקה לא נכונה ומצטערת על כך שרק עכשיו נפגשנו ולא לפני שרכשו.

ולמה?

מאחר שאין דבר כזה השקעות נדל"ן בטוחות.

בנדל"ן, כמו בכל השקעה, יש אלמנט מסוים של סיכון כגון: הנכס עומד ריק, הוצאות תחזוקה, דייר שלא משלם שכירות וכדומה. ברוב המקרים משקיעים לא מקבלים דמי שכירות חודשיים מלאים במהלך כל השנה .לכן, אם מישהו מבטיח לכם לבטל לחלוטין את הסיכונים הללו ע"י הבטחות כאלו ואחרות, כנראה שיש לו סיבה מספיק טובה לעשות זאת.

ומה הסיבה?

התגמול!

אם מצאתם חברה או בעל עסק שמבטיח לכם הבטחות בנדל"ן, כנראה ששילמתם על הבית סכום יותר גבוה ממחיר השוק האמיתי שלו, כך שלמוכר נשאר מספיק כסף בכיס על מנת להבטיח לשלם לכם דמי שכירות מלאים גם כאשר הנכס שלכם לא מכניס כך.

במילים אחרות, הכסף שלכם, זה ששילמתם בעד הנכס, הוא זה שמשלם לכם דמי שכירות מלאים כל השנה ולא החברה ממנה רכשתם את הנכס!

להלן דוגמה מספרית לצורך המחשת העניין:

מוכר רכש נכס ב- 30,000$

שיפץ את הנכס ב- 10,000$

סך הכל השקיע 40,000$.

כעת הוא מוכר לכם את הנכס ב- 70,000$

30,000$ רווח!!!

ברור שעם רווח כזה יש לו מספיק כסף להבטיח לכם תשלום דמי שכירות מלאים במשך 3 שנים גם בחודשים בהם הנכס ריק. הרי גם לאחר התשלום למשקיע הוא עדיין יוצא מורווח.

עכשיו אתם מבינים למה שווה לאותן חברות להבטיח לכם הבטחות כאלו?

חשוב שתבינו, הבטחות בנדל"ן אולי מטיבות עם המבטיח אבל ממש לא מטיבות אתכם המשקיעים.

מתי אתם תגלו שההבטחה היא על חשבונכם? אתם תגלו זאת במכירה כאשר תיווכחו שלא נמצא רוכש שמוכן לשלם 70,000$ עבור הנכס שלכם. פשוט בגלל שזה לא מחיר השוק שלו. וכך, תמצאו את עצמכם נאלצים לרדת ולרדת במחיר המכירה עד אשר תצאו מופסדים.

מסקנה: הבטחה לדמי שכירות קבועים אולי מפחיתה את רמת הלחץ והחרדה שלכם מרכישת נדל"ן בחו"ל, אבל היא ממש לא טובה להשקעה שלכם.

בהשקעות אין מתנות חינם ואם נותנים לכם מתנות חינם- התרחקו!