אחד השיקולים שצריכים להיות מודעים לו ברכישת נכס נדל"ן מניב בארה"ב הוא המס אשר יחול עליכם בגין הכנסת השכירות מהנכס. חשוב שתדעו שכל תושב ישראל חייב במס על הכנסות שצמחו לו הן בישראל והן בחו"ל. לכן, לאחר שרכשתם נכס בחו"ל עליכם להתחיל לדווח למס הכנסה על ההכנסות שצמחו לכם מאותו הנכס. אם הנכם שכירים ועד היום לא הגשתם דיווח שנתי למס הכנסה החל מהשנה בה תרכשו את הנכס בחו"ל תדרשו לעשות כן.

אז למי אני חייב לשלם מס וכמה?

אם רכשתם נכס מניב בארה"ב, בהתאם לאמנת המס בין ישראל לארה"ב הזכות הראשונית למיסוי הכנסה זו נתונה לארה"ב.

המס בארה"ב

בארה"ב המס מתחלק לשני סוגים: מס פדראלי ומס מדינתי.

• מס פדארלי
  מס פדראלי חל על הכנסת השכירות נטו. כלומר, הכנסות השכירות בניכוי כל ההוצאות הישירות והעקיפות שהיו בקשר עם הפקת ההכנסה. במסגרת הניכויים תוכלו לנכות: ארנונה, דמי ניהול, ביטוח, הוצאות תחזוקה, הוצאות לרואה חשבון, הוצאות עו"ד, ריבית על משכנתא במידה וקיימת, הוצאות כרטיסי טיסה, רכב, לינה, אש"ל וכן הוצאות פחת על הנכס. יש לשמור קבלות על כל ההוצאות הללו במידה וה-IRS יבצע ביקורת. שיעור המס הפדראלי חל בהתאם למדרגות מס. בגין מדרגת המס הראשונה מ-0 עד 4050$ קיים פטור ממס. מדובר בהטבת מס משמעותית שאינה קיימת בישראל.
  להלן מדרגות המס הבאות:

  • 4,050$ עד 9,275$ - 10%
  • 37,650$ עד 91,150$ - 25%
  • 91,150$ עד 190,150$ - 28%
  • 190,150$ עד 413,350$ - 33%
  • 413,350$ עד 415,050$ - 35%
  • 415,050$ ומעלה - 39.6%
• מס מדינתי
  בנוסף למס הפדראלי, על ההכנסות המופקות בארה"ב חל גם מס מדינתי. המס המדינתי משתנה ממדינה למדינה החל מ- 0% ועד כ- 8%. במישיגן לדוגמה שיעור המס הינו 4.25%.

המס בישראל

המס על הכנסת השכירות בישראל ניתן לתשלום ע"י בחירה באחד משני מסלולים:

• מסלול המס השולי
  אם תבחרו במסלול זה, הכנסת השכירות שהופקה בארה"ב תמוסה באופן הרגיל על ידי מיסוי סך ההכנסה שמתקבלת לאחר ניכוי כל ההוצאות. כלומר, מסך ההכנסות שהופקו תוכלו לנכות את כל ההוצאות שהוצאו בהפקת הכנסת השכירות ועל יתרת הרווח ישולם מס בגובה מדרגת המס השולי בה הנכם נמצאים. שימו לב כי מדרגת המס המינימלית הינה 30%. כלומר, גם אם המס השולי שלכם הינו 14% עדיין תשלמו 30% מס. בנוסף, הבוחר במסלול זה זכאי לזיכוי בגין המס ששילם בארה"ב כנגד יתרת חוב המס בארץ.
• מסלול מס ברוטו
  אם תבחרו במסלול זה תשלמו מס בשיעור של 15% מהכנסות השכירות שהופקה ברוטו. כלומר תשלמו מס מתוך סך ההכנסות שלכם מבלי שתהיו זכאים לנכות את ההוצאות שהיו כרוכות בהפקת ההכנסה, מלבד ניכוי פחת שנתי על הנכס. חשוב לציין כי במסלול זה לא תהיו זכאים לזיכוי בגין המס ששולם בארה"ב בשונה מהמסלול הקודם. אז איך יודעים באיזה מסלול כדאי לבחור? כל שנה הנכם יכולים לבחור את המסלול הכדאי לכם ביותר מבחינה כלכלית וכל שנה הנכם יכולים לשנות את בחירתכם. רואי החשבון בארץ מתמחים בהכנת סימולציות מס על מנת לייעץ לכם איזה מסלול כדאי לכם כלכלית. אם לדוגמא ישנה שנה בה הוצאתם הרבה הוצאות על הנכס באופן אשר מקטין את ההכנסה החייבת משמעותית, ייתכן שמסלול המס השולי יהיה לכם כדאי יותר. מנגד, משקיע אשר מדרגת המס השולי שלו גבוהה במיוחד, סביר להניח כי מבחינה כלכלית ישתלם לו לבחור את מסלול המס ברוטו.

מיסוי חברת LLC

חברת LLC הינה חברה שקופה לצורכי מס. כלומר היא אינה ממוסה כישות מס בפני עצמה כפי שבדרך כלל ממוסות חברות רגילות ורק חברי ה-LLC ממוסים בהתאם לחבות המס שפורטה לעיל הן בישראל והן בארה"ב.

*כל האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ מיסויי