בהשקעות נדל"ן לא כל מה שנוצץ זהב. ולמה הכוונה?

סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, מנהטן, מיאמי... נשמעות כמו ערים שבא לכם לרכוש שם בית להשקעה לא?

תתפלאו, אבל סביר מאוד להניח שאם תרכשו בערים הללו בית להשקעה, ההשקעה שלכם תניב תשואה יחסית נמוכה. בדומה לרכישת נכס בתל אביב. לכן, כשרוכשים נכס להשקעה חשוב לבחור מקום אסטרטגי ספציפית למטרת השקעה. ערים כאלו, שיודעות לתת תשואות רווחיות הן לאו דווקא הערים ה"נוצצות". לרוב מדובר בערי "שוליים", ובדרך כלל לא במקומות תיירותיים שהייתם מבקרים בהם כך סתם.

בנוסף, כדאי לרכוש דווקא בערים שעדיין לא התאוששו לחלוטין ממשבר המשכנתאות שפקד את ארה"ב בשנת 2009 שכן כמשקיעים כדאי להשקיע במקומות בהם יש סיכוי גדול שתרוויחו מעליית מחירי השוק. הרי אין טעם לרכוש נכס באזור שכבר הגיע לשיאו.

על בסיס קווים אילו, אני התמקדי בעיר לנסינג בירת מדינת מישיגן.

משבר המשכנתאות תקף בחוזקה את מדינת מישיגן. קריסת ענף הרכב אף היא תרמה למשבר הכלכלי שפקד את האזור. אך מאז ועד היום זרמו הרבה מים. מדינת מישיגן התאוששה מהמשבר בעקבות תוכנית הבראה ממשלתית, אחוזי האבטלה הצטמצמו והתייצבו, ענף הרכב התאושש וניתן לראות פריחה מחודשת בענף הנדל"ן שחווה בשנים האחרונות עליות מחירים משמעותיות. ספציפית בעיר לנסינג ניתן לראות התאוששת משמעותית בענף הנדל"ן אשר הביאה לעליית מחירים יציבה של כ-4.3% בשנה.

בנוסף לעליית המחירים אשר מהווה יתרון משמעותי לרכישת נכס באזור, יתרון נוסף הוא כי התושבים בלנסינג מורכבים ברובם מאנשי מעמד צווארון כחול. רובם עובדים במוסדות העירייה והממשלה שקיימים בעיר, בענף הביטוח, ענף הרכב, בתי חולים, מוסדות אקדמאיים, בתי חולים, שירותי קהילה וכדומה. למה זה יתרון אתם שואלים? כי אוכלוסיית הצווארון הכחול היא האוכלוסיה שלרוב שוכרת בתים. ברוב המקרים אוכלוסיה זו לא משתכרת די על מנת לרכוש בית ולקבל משכנתא אך מרוויחה די על מנת להשכיר בית. מה שמביא אותי ליתרון הבא שקיים בלנסינג-

לנסינג היא עיר של שוכרים. 40% מכלל האוכלוסיה שוכרת בתים בלנסינג ולא מחזיקה בית בבעלותם ולכן יש ביקוש אדיר לבתים להשכרה. אם להשוות זאת לישראל, ניתן לומר כי ביקוש הבתים להשכרה דומה לביקוש בתל אביב ולכן קל מאוד למצוא שוכר לנכס.

מה עוד יש בלנסינג שהופך אותה כדאית להשקעה:

גובה השכירות ביחס למחירי הבתים הופך את לנסינג לאחת הערים עם תשואות הנדל"ן הגבוהות ביותר בארה"ב. למרות עליות המחירים המשמעותיות שפקדו את העיר בשנה החולפת, עדיין ניתן למצוא נכסים טובים להשקעה עם תשואות יפות.

לנסינג היא עיר אוניברסיטאית, בעיר נמצאים מוסדות חינוך מהמובילים בארה"ב ביניהם האוניברסיטה של מישיגן, בית ספר מוביל לרפואה ועוד הרבה מכללות נוספות. הסטודנטים הרבים שפוקדים את העיר מדי שנה מבטיחים תנועה מתמדת של שוכרים.

בלנסינג משקיעים מכל העולם רוכשים נכסים. מצד אחד זה חסרון שכן על כל נכס מתמודדים יותר רוכשים אך מצד שני התחרות על הבתים מביאה לעליית המחירים, ומי שעולה על הרכבת בזמן זוכה.